Asuminen kallista? (Omistusasunto)

[q]kilobitti, 27.6.2007 01:29:
aika monessa tapauksessa voi olla fiksua ostaa pieni sijoitusasunto, vuokrata se pois, ja asua itse vuokralla jossain vähän isommassa kämpässä. Yksiöistä saa sen verran parempaa vuokraa että siitä tulee etua.

Lisätietoja mm. http://www.varallisuusvalmennus.fi/
[/q]

pari kommenttia olikin tuossa jo, mutta sä oot kyllä nyt vähän skuugessa. sijoitusasuntojen vuokratuotto pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä todella vaatimattomalla tasolla. Timo Lindholmkin totesi kuukausi sitten varsin osuvasti sijoitusasuntojen tuotoista.

1. Espoo, Järvenperä

2. Siskon kanssa kämppiksinä täysin rempatussa perintökämpässä. 1986 rakennetussa, suht arvostetussa RT -yhtiössä aivan järven rannassa. 87m2 4h+VH+sauna+takapiha järvinäköalalla. Lisäksi kaksi autopaikkaa sähkötolpalla.

3. Velaton asunto, vastike noin 200e/kk + vesi + sähkö.

[q]ville, 27.6.2007 09:28:
Luvut ovat toki täysin teoreettisia, mutta antavat kohtalaisesti suuntaa. Yhtälössä on monta muuttujaa ja pelkkä verovähennysoikeus (joka toisin sekin voi muuttua) kääntää äkkiä hommaa päälaelleen, mutta pointtina on: velkarahalla pitkällä jouksulla asuntojen tuotto on yleensä todella huono. Parempaa tuottoa saa keskimäärin valtion oblikaatioista saati sitten osakkeista.

Asia tietysti muuttuu hyvin rankasti, jos asunto on oma ts. sitä ei rahoiteta velkarahalla. Tällaisessakin tilanteessa kannattaisi silti aina peilata kokonaismarkkinoita ja miettiä saisiko tälle rahalle paremman tuoton jossain muualla.[/q]

sulla on nyt ville fundamentaali virhe koko ajattelutavassa. mitä enemmän sijoitusasunnossa on velkaa päällä, sitä suurempaan oman pääoman tuottoon voidaan päästä. vivutus tietenkin lisää riskiä, mutta tuskin kukaan hankkii sijoitusasuntoa 100 % omarahoitusosuudella.

asuntolainan verovähennysoikeudella ei ole tässä tapauksessa mitään tekemistä, koska se koskee vain omaa asuntoa. sijoitusasunnon osalta sijoituslainan korot menevät suoraan tulonhankkimismenoihin, jota kautta verovähennys tapahtuu.

[q]hauismies, 27.6.2007 09:40:
eli että EKP:n ohjauskorko olisi ,25 % korkeampi kuin 12kk euribor tänään?
[/q]

Juu, näin veikkailen :)

[q]
vanhemmillakin taisi pyöriä asuntolainan korot jossain 15 % tasossa 90-luvun alkupuolella. tietenkin tuo kertoo vain nimellisen koron, reaalikorko oli huomattavasti inhimillisempi.
[/q]

Näinhän siinä tietysti käy, inflaatio tasoittaa ja reaali alempi, mutta silti aika kova. En ole inflaation tasosta tällä hetkellä kovin tietoinen, taitaa pyöriä jossain päälle kahdessa joten marginaalin kanssa reaalikorko taitaa olla 12kk euriborilla 2.5-3% paikkeilla.


[q]dixoff, 27.6.2007 09:37:
Mielenkiintoista on myös, että 1.5 vuoden aikana vastaavat ( = samasta talosta kaupan olevat samankokoiset) kämpät ovat ainakin hintapyyntöjen perusteella edelleen kallistuneet sellaiset 15 %. Nähtävästi edelleen siis joku noita ostaa, mikä ei ole ollenkaan paha asia jos jostain syystä nyt haluaisi päästä nykyisestä huushollista eroon.
[/q]

Pitkän lainat: :(

Jossain joku ekonomisti veikkaili, että hintojen nousu pysähtyy vasta sitten kun laina-ajan alkaa olla kaikilla yli 30v. Ilmiö on tässäkin topicissa nähtävissä, monella on yli 20v laina-aika sillä muuten omaan asuntoon ei pääse kiinni.

IMO laina-ajalle pitäisi olla katto, esim tuo 25v, mielummin 20v. Tällöin hinnat tulisivat alaspäin, sillä jengillä ei muuten olisi rahaa ostaa asuntoja.

[q]hauismies, 27.6.2007 10:00:
sulla on nyt ville fundamentaali virhe koko ajattelutavassa. mitä enemmän sijoitusasunnossa on velkaa päällä, sitä suurempaan oman pääoman tuottoon voidaan päästä. vivutus tietenkin lisää riskiä, mutta tuskin kukaan hankkii sijoitusasuntoa 100 % omarahoitusosuudella.
[/q]

Oman pääoman tuottoon prosentuaalisesti vai euromäärässä? Mun maalaisjärjen mukaan (joka tietysti voi olla pahastikin pielessä), velkarahalla tehty sijoitus pienentää aina tuottoa.

Mä tiedän monia jotka sijoittaa omaisuutta asuntoihin, sitä en tiedä ovatko he poikkeuksia.

[q]
asuntolainan verovähennysoikeudella ei ole tässä tapauksessa mitään tekemistä, koska se koskee vain omaa asuntoa. sijoitusasunnon osalta sijoituslainan korot menevät suoraan tulonhankkimismenoihin, jota kautta verovähennys tapahtuu.
[/q]

Nähdäkseni en missään välissä sanonut mihin tuo verovähennys kohdistuu ts lainasta en puhunut. Tossa mun laskelmassa ei otetaan esim huomioon sitä, että remonttikulutkin saa vähentää.

[q]ville, 27.6.2007 10:10:
Oman pääoman tuottoon prosentuaalisesti vai euromäärässä? Mun maalaisjärjen mukaan (joka tietysti voi olla pahastikin pielessä), velkarahalla tehty sijoitus pienentää aina tuottoa.[/q]

ok. jos tarkastellaan asiaa hyvin yksinkertaisella esimerkillä, niin lainan vaikutus opo:n tuottoon tulee hyvin esiin.

a) asunnon arvo on 100 rahaa, ja omarahoitusosuus 100 %. vuokratuotto ennen veroja 8 rahaa. verojen (28 %) jälkeen nettotuotto 5,76 rahaa, josta oman pääoman tuotoksi saadaan 5,76 %.

b) asunnon arvo samat 100 rahaa, mutta omarahoitusosuus vain 25 %. eli lainaa 75 rahaa, ja vuosittainen korkokustannus 5 % korkotasolla 3,75 rahaa. vuokratuotto ennen veroja 4,25 rahaa. nettotuotto tällöin 3,06 rahaa, josta oman pääoman tuotoksi 12,24 %.

eli tuottoa tulee tarkastella aina vain suhteellisesti.

[q]Mä tiedän monia jotka sijoittaa omaisuutta asuntoihin, sitä en tiedä ovatko he poikkeuksia.[/q]

tuskin.

[q]hauismies, 27.6.2007 10:29:
eli tuottoa tulee tarkastella aina vain suhteellisesti.
[/q]

niinpä tietysti... oli taas matikkapää vauhdissa, kiitos esimerkistä :)

[q]ville, 27.6.2007 10:32:
---
hauismies, 27.6.2007 10:29:
eli tuottoa tulee tarkastella aina vain suhteellisesti.

---


niinpä tietysti... oli taas matikkapää vauhdissa, kiitos esimerkistä :)[/q]

kiva

tuota esimerkkiä hieman eri tavoin parametrisoimalla (esim. ottamalla huomioon aikasemmassa postauksessani linkittämäni artikkelin mukaiset pääkaupunkiseudun P/E tasot sekä nousevat korot) saa jonkinlaista indikaatiota, että pääkaupunkiseudun asuntojen nykyinen hintataso ei ole järkevällä tasolla verrattuna vuokriin. kumpi joustaa, P vai E? *täh*

nykyisen vuokra-asuntomme P/E on n. 35 alueen keskimääräisten neliöhintojen mukaan...

[q]ville, 27.6.2007 09:28:
Kannattaisi siteerata jotain muuta lähdettä kuin firmaa, jonka ainoa tavoite on saada jengi ostamaan asuntoja...

Lähtökohta asunnoissa on _hyvin_ yksinkertainen, jota jengi ei oikeasti tule kovin paljoa ajatelleeksi:[/q]

Truth to be told, en ole itse juurikaan pyöritellyt näitä lukuja edes mielessä koska asunnon osto ei todellakaan ole ollut minulle ajankohtainen. Tuo firma tuli tässä esille sen vuoksi, että aika moni tuttu on lähtenyt tuohon ralliin mukaan ja ovat hyvin tyytyväisiä.

[q]ville, 27.6.2007 09:28:mä en _ikinä_ suosittelisi kenelekään velkarahalla sijoittamista.[/q]

Tietenkään ei pidä sijoittaa mihinkään, jos ei ole varaa hävitä niitä rahoja. Mutta asunto pääkaupunkiseudulla on hieman eri asia kuin esimerkiksi osakkeet tai nettipokeri.

Muuttoliike jatkuu erittäin todennäköisesti pitkään vaikka sen vauhti voikin vaihdella. Asunnon tarvitsijoita siis on aina ja käsittääkseni sijoitusasunnoksi ei osteta kovin usein kaksioita suurempia asuntoja, koska niiden tuotto suhteessa velan lyhennyksiin on useimmiten negatiivinen. Vuokrataso kun ei edes helsingin parhailla alueilla nouse tarpeeksi korkeaksi.

Yksiöt ja kaksiot ovat nopeasti vuokrattavissa, eikä asiaa ainakaan vaikeuta opiskelupaikkojen lukumäärä pääkaupunkiseudulla. Pienempien asuntojen tarve on käsittääkseni aika kova.

Toki hintojen radikaali lasku on mahdollinen, mutta nyt ei olla kasinovuosissa eikä markkaa voi devalvoida. Korkotaso on paljon vakaampi, kiitos EKP:n.

Mutta, korostaakseni vielä pointtiasi, sijoittajalla pitäisi olla varaa hävitä sijoitetut rahat :-)

1. Lappeenranta, Kaukas
2. 56,5 m2
3. Yhtiövastike 170,50 , sis vesi

1. helsinki, töölö
2. jotain 60 m2
3. lainanlyhennys 650 + vastike (nyt julkisivu ja hissiremontin yhteydessä seuraavat 6 vuotta vielä) 250= 900e

[q]hauismies,
nykyisen vuokra-asuntomme P/E on n. 35 alueen keskimääräisten neliöhintojen mukaan...
[/q]
P/E 30, huomioiden nykyhinta, vuokra ja vastike.

(arvonnoususta on toki tullut omistajalle ihan kohtuullista tuottoa ainakin viimeiset 10v. tosin aiempi tuottohan ei ole tae tulevasta.)

1. Noljakka (Joensuu)
2. Perheen kanssa (avopuoliso ja 1v tytär), 3h+k+kh+s rivaripääty vm 2005 omalla pihalla, 76.5 m²
3. ~ 700e kk/25v. + sähkö ja vesi. Vastike n. 190e/kk (sis autopaikan).

[q]miikkah, 27.6.2007 13:38:
---
hauismies,
nykyisen vuokra-asuntomme P/E on n. 35 alueen keskimääräisten neliöhintojen mukaan...

---

P/E 30, huomioiden nykyhinta, vuokra ja vastike.

(arvonnoususta on toki tullut omistajalle ihan kohtuullista tuottoa ainakin viimeiset 10v. tosin aiempi tuottohan ei ole tae tulevasta.)
[/q]

Hankala arvioda tuota omaa, kun ollaan omassa sen vuokran osalta. Peilaamalla alueen hintatasoa p/e liikuisi varmaan 27-29 välissä.


Mitä hintoihin yleensä tulee, niin romahdukseen en kyllä usko ennenkuin taantuma tulee. Sen sijaan nousu varmaan taittuu ja hinnat pysyvät about samassa. Itse en uskaltaisi myydä omaa ja lähteä vuokralle, sillä taantumaan ei ole näköpiirissä.

Löytyipäs tuollainen


http://asuntojen.hintatiedot.fi/

[q]god_of_moves, 28.6.2007 15:41:
Löytyipäs tuollainen


http://asuntojen.hintatiedot.fi/
[/q]

http://www.asuminen.fi/

1: Kouvola, Tornionmäki
2: Yksin, 37m2 1h+k+s, rivitalon päätyasunto
3: lyhennys 290 euroa/kk, 12 vuotta, yhtiövastike 63,80/kk+vesi(10 euroa/kk)+sähkö

Tulipa vastaan mielenkiintoinen artikkeli tämän päivän Taloussanomissa koskien monella täälläkin olevaa tasaerälainaa:

http://www.taloussanomat.fi/omatalous/2007/06/29/Tasaer%E4laina+voi+yll%E4tt%E4%E4+ik%E4v%E4sti/200716020/322

1. Tampere , Amuri
2. Yksin / n.37m2 1h+k+vh+kph+p
3. Laina ja vastike yht . 600 kk. mukana putkirempan laskut.